現(xiàn)今購(gòu)房者在咨詢或預(yù)購(gòu)初期，銷售人員會(huì)向其介紹諸多優(yōu)惠方案，特別是贈(zèng)送房屋面積、車位等誘惑力較大的承諾，以此增加購(gòu)房者的購(gòu)房意愿。但現(xiàn)實(shí)情況諸多系口頭承諾，并未將其載入書(shū)面合同，一旦發(fā)生糾紛，在沒(méi)有其他證明的情況下，購(gòu)房者的權(quán)益很難得到維護(hù)。

基本案情

王某有意購(gòu)買某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的小區(qū)房屋，由該置業(yè)公司的銷售人員張某接待。磋商過(guò)程中，張某告知王某若購(gòu)買某一房屋，可贈(zèng)送一個(gè)花園及架空層，王某綜合考慮后認(rèn)為性價(jià)比較高，便簽訂了合同。

案涉房屋交房后，銷售人員承諾贈(zèng)送的項(xiàng)目并未兌現(xiàn)，王某要求退房，置業(yè)公司認(rèn)為贈(zèng)送內(nèi)容并未載入合同內(nèi)，故拒絕退房。王某便將該置業(yè)公司及銷售人員張某訴至法院，要求撤銷購(gòu)房合同，返還購(gòu)房款。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后，判決撤銷王某與置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，置業(yè)公司返還王某的購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，駁回王某要求張某承擔(dān)責(zé)任的訴求。

法官說(shuō)法

銷售人員的承諾系個(gè)人行為還是職務(wù)行為？

被告張某作為置業(yè)公司的銷售人員，其系以置業(yè)公司名義與王某洽談房屋買賣事宜，且承諾贈(zèng)送王某花園及架空層的事實(shí)通過(guò)雙方提交的證據(jù)能夠證明系經(jīng)過(guò)置業(yè)公司統(tǒng)一培訓(xùn)，承諾事項(xiàng)并未超出其職權(quán)范圍，故張某的贈(zèng)送行為應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

置業(yè)公司授權(quán)銷售人員贈(zèng)送的項(xiàng)目未兌現(xiàn)是否構(gòu)成欺詐？

置業(yè)公司授權(quán)其銷售人員張某承諾贈(zèng)送王某花園及架空層的虛假情況，致使王某基于該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出購(gòu)買案涉房屋的意思表示，與其簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了相關(guān)手續(xù)，然置業(yè)公司否認(rèn)該事實(shí)的存在，并辯稱花園和架空層非在規(guī)劃范圍內(nèi)，置業(yè)公司的行為可以認(rèn)定法律所規(guī)定的欺詐行為，故王某要求撤銷與置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，符合法律規(guī)定，案涉合同被撤銷后，置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還王某的購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息。

銷售人員是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

因被告張某履行的是職務(wù)行為，且未超出職權(quán)范圍，其對(duì)贈(zèng)送事宜系虛假信息并不知情，自身不存在過(guò)錯(cuò)，故張某履行職務(wù)行為的法律后果應(yīng)由置業(yè)公司承擔(dān)，王某要求張某承擔(dān)責(zé)任的主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

為此法官建議，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中，不應(yīng)輕信銷售人員的口頭承諾，要認(rèn)真核對(duì)合同重要條款，有附加內(nèi)容的應(yīng)在書(shū)面合同上補(bǔ)充，對(duì)合同具體內(nèi)容若有存疑的，可以向?qū)I(yè)的法律人士咨詢，以維護(hù)好自身合法權(quán)益。

法條索引

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條：“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷?！?/span>

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條：“民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百七十條：“執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)法人或者非法人組織發(fā)生效力。法人或者非法人組織對(duì)執(zhí)行其工作任務(wù)的人員職權(quán)范圍的限制，不得對(duì)抗善意相對(duì)人。”

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>總則編若干問(wèn)題的解釋》第二十一條：“故意告知虛假情況，或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實(shí)情況，致使當(dāng)事人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規(guī)定的欺詐?！?nbsp;

來(lái)   源：澠池縣法院